深圳 · 南山 / 深圳湾 · 在售资产
湾畔云邸 · 高区海景大宅
地段与海景顶级、产品力扎实；但资产流动性偏弱，且命中 2 项需重点核查的风险红线。下方为公开事实与评级，完整复核数据见 ¥899 报告。
挂牌总价¥4,350 万
面积（建筑 / 套内）220.36 / 166.1㎡
楼层 / 朝向32/54 层 · 西南海景
保值等级甲级
01 / 资产概况
资产概况
基础事实完整公开；成交、风险与议价证据在完整报告中呈现。
户型四室两厅两卫
建筑 / 套内面积220.36㎡ / 166.1㎡
楼层32 / 54 层
朝向西南向一线海景
建成年份2021 年
产权性质70 年住宅
挂牌总价¥4,350 万
建筑单价19.7 万/㎡
资产价值要点
核心价值在于深圳湾一线海景与大尺度横厅，景观资源稀缺、不可复制，自住与持有体验突出。
需重点关注
除海景外需关注西晒与成交周期；近半年板块成交清淡，转手去化周期偏长。
02 / 区位周边
区位与周边
地图标注本资产与周边交通、商业、教育、医疗等要点位置；学位与政策以交易前官方核验为准。
展示地址：深圳市南山区深圳湾核心居住带 · 板块：深圳湾 / 后海 / 粤海街道 · 归家动线：滨海大道 / 科苑南路 / 后海大道
周边资源
轨道交通后海站 · 步行 8 min11 / 2 号线换乘，约 780 m
跨境交通深圳湾口岸 · 车行 7 min约 4.1 km，港澳通勤便利
商业配套深圳湾万象城 · 车行 5 min约 2.6 km；海岸城约 3.1 km
教育资源南山外国语学校 · 1.2 km对口范围与政策需核验
医疗资源港大深圳医院 · 车行 12 min约 6.8 km；深大总医院 13.5 km
体育资源深圳湾体育中心 · 步行 5 min约 520 m；滨海跑道 350 m
公园海岸深圳湾公园 · 步行 6 min约 650 m，滨海步行
商务资源后海总部基地 · 约 1.8 km腾讯滨海 3.4 km，超级总部 4.6 km
03 / 实勘现况
户型图与实拍现况
磁贴可点击放大查看；细项实测数据在完整报告中展开。全部影像已脱敏处理。
04 / 风险红线
风险红线核查
覆盖产权、司法、资金链与未披露事项，命中即强提示，每条均附证据链。
本资产命中 2 项需重点核查的风险红线
红线 ①●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●解锁可见
红线 ②●●●●●●●●●●●●●●●●●●解锁可见
红线内容在公开层不予披露，以保证核查中立、不被提前干预。完整报告中逐条说明并附留证材料。
05 / 保值评分
保值评分卡
六个维度统一口径评分，可与其它在售资产横向对比。最弱一项已标出，扣分依据在报告中说明。
区位稀缺性与板块地位
8.6
户型、面宽、景观与得房率
8.2
服务、维护与社区管理
7.8
将来转手的难易与周期
6.2
扣分依据 · 解锁见
每年持有与养护支出
7.5
未被披露的硬伤与瑕疵
7.1
06 / 优劣速读
核心优势与需重点关注
优势与短板如实呈现。两项隐性缺陷的依据在完整报告中给出。
核心优势
- 高区一线海景，前排无遮挡 · 景观资源稀缺
- 220.36㎡ 大尺度横厅，得房率约 78% · 同板块偏高
- 品牌物业在管，社区维护到位 · 物业 7.8 分
需重点关注
- 近半年板块成交清淡，去化周期偏长 · 流动性偏弱
- 存在 2 项未被披露的隐性缺陷 · 解锁见
- 持有成本偏高 · 年度持有明细，解锁见
07 / 价格与市场
价格与市场判断
挂牌价公开呈现；真实成交对标、议价空间与持有成本在完整报告中给出。
挂牌总价¥4,350 万建筑单价 19.7 万/㎡
真实成交对标解锁见同类近期真实成交，而非挂牌价
议价空间参考约 □.□% 含报价区间与谈判节奏建议
年度持有成本解锁见物业、税费与养护支出测算
08 / 完整报告
完整资产报告包含哪些内容
网页与可下载 PDF 同源，附购买者水印防外传；报告更新后主动推送。
01
户型与空间拆解动线、面宽、采光与得房率实测
付费02
采光 / 噪音实测不同楼层、不同时段实地数据
付费03
物业与设备实勘电梯、安保与公共维护真实水平
付费04
真实成交价对标同类成交，而非挂牌价
付费05
议价空间与谈判参考报价区间与谈判节奏建议
付费06
产权与合规核查2 项风险红线逐条说明 + 证据
付费09 / 本地行家
了解这套资产的本地行家
本地行家是长期深耕本板块、熟悉本套资产线下真实全貌的资深行家，可提供现场复核、资料解读与一对一咨询。
更多数据
资产基础
项目名称湾畔云邸
所在城市 / 板块深圳 · 南山 / 深圳湾
出售状态业主放售 · 预约看房
物业类型平层大宅 · 超高层
户型 / 房型间隔四室两厅两卫
建筑 / 套内面积220.36㎡ / 166.1㎡
得房率实测约 78%
楼层32 / 54 层
朝向 / 景观西南向一线海景
层高3.15 m
建成年份2021 年
产权性质70 年住宅
建筑结构玻璃幕墙 · 板塔结合
装修状态开发商精装 + 业主软装升级
套房配置1 间主人套房 + 衣帽间
家政空间工人房 1 间 · 储物间 1 处
楼盘与社区
开发商招商蛇口
物业公司招商局物业
交付标准开发商精装
占地面积约 2.6 万㎡
楼栋数量6 栋
总户数约 480 户
容积率2.8
绿化率38%
梯户比2 梯 2 户
车位配比1 : 1.5
物业费4.2 元/㎡/月
物业费收缴率98.6%
实际入住率约 82%
自住比例约 76%
用地性质城镇住宅用地
物业与实勘
候梯实测（高峰）≤ 45 秒
电梯品牌进口品牌 · 平稳
安保配置门禁 + 人脸 + 24h 巡逻
渗漏检测未见明显渗漏
公区维护较高水平
物业品质评分7.8 / 10
价格与市场参考
挂牌总价¥4,350 万
建筑单价19.7 万/㎡
套内单价26.2 万/㎡
当前挂牌天数132 天
累计调价次数2 次（累计 -6.5%）
板块年换手率3.2%
板块去化周期约 11 个月
月租金参考约 ¥4.8 万
租售比（月）1 : 755
毛租金回报率约 1.3%